Modelo de Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial e aspectos práticos

Por Rodrigo Reis Cyrino*

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) trouxe grande inovação para os notários, com a previsão da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial, inserindo os Tabeliães de Notas em todo o processo de regularização fundiária no Brasil, o que ao meu ver, favorecerá o exercício da cidadania com a efetivação do direito fundamental à moradia.

Na teoria, tal disposição está prevista no artigo 1.071, do novo Código de Processo Civil:

“Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:       

(Vigência) - “Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”

De início, o Cartório deverá observar em qual modalidade de usucapião o caso se adequa, pois existem vários tipos previstos na legislação brasileira, a saber: 

a) no Código Civil: 

1) usucapião ordinário/comum (previsto no artigo 1242);     

2) usucapião ordinário habitacional (artigo 1242, parágrafo único); 

3) usucapião ordinário pro labore (artigo no artigo 1242, parágrafo único); 

4) usucapião extraordinário (artigo 1260); 

5) usucapião extraordinário habitacional (artigo 1238, parágrafo único); 

6) usucapião extraordinário pro labore (artigo 1238, parágrafo único); 

b) na Constituição Federal de 1988: 

1) usucapião constitucional habitacional pro morare ou pro misero (artigo 183, da CF/88 e 1240, do Código Civil); 

2) usucapião constitucional pro labore (artigo 191, da CF/88 e 1239, do Código Civil); 

c) Lei nº 6969/1981; 

1) usucapião por interesse social;          

d) Estatuto da Cidade (LEI 10257/2001).

Na prática, entendo que o Tabelião de Notas deverá solicitar da parte solicitante, que pretende o reconhecimento do usucapião, através da ata notarial, todos e quaisquer documentos que possam comprovar a posse e o decurso de determinado lapso temporal, a fim de comprovar a prescrição aquisitiva da propriedade trazido pelo instituto do usucapião, tais como: contratos particulares ou recibos de compra e venda; carnês de IPTU pagos ou certidão de tempo de contribuição de IPTU ou foro anual (quando se tratar de imóvel com domínio útil, aforado ou enfitêutico); declarações de imposto de renda que citam o imóvel; contas de água, luz ou energia, planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART e memorial descritivo.

Além disso, o Tabelião de Notas deverá fazer uma diligência no local e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como se sabem se existe qualquer ação judicial ou oposição contra essa posse.

Quanto ao valor, poderá ser lançado na ata notarial o valor declarado pelas partes que será informado à Receita Federal e que terá importância para o imposto de renda relativo ao ganho de capital, se houver uma eventual venda futura desse imóvel ou ser lançado o valor venal existente no cadastro imobiliário da Prefeitura.

Com a lavratura da ata notarial, deverão ser citadas as certidões dos feitos ajuizados relativos às ações pessoais (aquelas que versam sobre obrigações do devedor para com o credor), reais (são ações que versam sobre o domínio de uma coisa móvel ou imóvel, propostas pelos proprietários ou por detentores de direito real, contra quem não o reconhece) e reipersecutórias (tal obrigação deve corresponder à uma obrigação assumida anteriormente pelo réu, de dar, fazer ou não fazer, sobre determinado imóvel) em relação à pessoa desse solicitante, que pretende o reconhecimento do usucapião.

Quanto às obrigações do Tabelião de Notas para a prática do ato, faço as seguintes observações: a) DOI - entendo que ela deverá ser transmitida sim, mas penso que a Receita Federal no futuro terá que implementar e inserir o campo: "sem CPF/CNPJ por ato notarial/registral", tal como existe hoje o campo para "decisão judicial". Quando houver um transmitente dessa posse através de recibo ou contrato particular, penso que poderá ser utilizado o campo: "inscrito no CPF/CNPJ"; b) CNIB - entendo que seja mais prudente para o notário fazer a consulta na CNIB antes da lavratura do ato, para que as partes já estejam cientes de quaisquer restrições, até mesmo porque isso será feito no Cartório de Imóveis. Além disso, a consulta à CNIB hoje é feita pelos notários para citar até mesmo em algumas procurações; c) CENSEC - penso que não seja necessária a busca da existência de ato anterior já informado por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade, mas que talvez seja interessante que o CNB-CF abra um campo na CENSEC para informar a lavratura dessas atas notariais de usucapião, haja vista que a lógica da edição do Provimento do CNJ foi no sentido de dar acesso aos órgãos públicos dos atos praticados e interligar a comunicação entre esses atos em todos os Cartórios do país. Prova disso é que todas as procurações são informadas à CENSEC na CEP (Central de Escrituras e Procurações), mas ainda não temos ainda o campo "ATA NOTARIAL" para informar à CENSEC.

MODELO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, QUE SOLICITA FULANO DE TAL, NA FORMA ABAIXO:

SAIBAM quantos este público instrumento de ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL virem, que aos vinte e três dias do mês de março do ano de dois mil e quinze (23/03/2015), em diligência ao endereço residencial do SOLICITANTE FULANO DE TAL (qualificação completa), foi requerida a lavratura da presente ATA NOTARIAL, nos termos do artigo 1.071, inciso I, do novo Código de Processo Civil. Compareceu ainda neste ato na qualidade de ADVOGADO do SOLICITANTE, DR. FULANO DE TAL, brasileiro, casado, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº ________, inscrito no CPF/MF sob nº ___________, com escritório profissional situado na Avenida ___________. Pelos solicitantes me foi dito sob pena de responsabilidade civil e criminal, que todos os documentos foram apresentados nos originais para a lavratura deste ato, e que esses são autênticos e verdadeiros. Os presentes identificados e reconhecidos por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé. E perante o mesmo Tabelião, pela presente ATA NOTARIAL DE JUSTIFICAÇÃO DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, a fim de constituir prova material com presunção de verdade, nos termos dos artigos 215 e 217, do Código Civil, que estabelecem: "Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena e Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas"; foi solicitado o comparecimento deste Tabelião de Notas ao endereço residencial do SOLICITANTE, sendo ali constatado os seguintes fatos: 1) desde a data de _________, o SOLICITANTE possui o imóvel urbano, (se houver eventual contrato, recibo de compra e venda ou outro tipo de documento particular que tenha procedido à transmissão dessa posse ao solicitante dessa ata notarial é interessante citar: “conforme contrato particular de compra e venda, firmado entre FULANO DE TAL em data de”);  constituído por um Lote nº ____, da quadra nº _______, situado no LOTEAMENTO BAIRRO _______, nesta Cidade de __________, medindo a área de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), com as seguintes confrontações e dimensões: frente, Avenida ________, numa linha de 12,00m; fundos, lote nº _______, numa linha de 12,00m; lado direito, Lote nº ______, numa linha de 30,00m; e lado esquerdo, lote nº ______, numa linha de 30,00m; com inscrição imobiliária municipal sob o nº ______; 2) que segundo informações prestadas pelos confrontantes do imóvel descrito acima, identificados e reconhecidos por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé: a) dos fundos, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa); b) do lado direito, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa); c) do lado esquerdo, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa), sendo todos respectivamente proprietários do imóveis objetos das matrículas nºs ____, do Cartório de Registro Geral de Imóveis desta Comarca de ____; os mesmos conhecem a pessoa do SOLICITANTE e informam que têm conhecimento de que o mesmo tem a posse do imóvel acima descrito há mais de _________ anos, sem qualquer interrupção ou oposição de terceiros e que desconhecem a existência de quaisquer ações cíveis reais, pessoais ou reipersecutórias ajuizadas em face do SOLICITANTE ou de qualquer membro de sua família;    3)  que o imóvel acima está localizado em área urbana na Avenida _________, com área total de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), medindo 12,00m de frente com a dita Avenida ________; ao lado direito medindo 30,00; ao lado esquerdo medindo 30,00m; onde divide-se com a propriedade de FULANO DE TAL, medindo 12,00m nos fundos; ao lado direito divide-se com a propriedade de FULANO DE TAL; e pelo lado esquerdo divide-se com a propriedade de FULANO DE TAL, tudo em conformidade com a planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica – ART, apresentada nestas Notas; 4) que o referido imóvel é de propriedade desconhecida ou pertence a FULANO DE TAL, conforme certidão expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis da cidade de _______-ES; 5) o SOLICITANTE declarou que nunca teve qualquer tipo de contestação ou impugnação por parte de quem quer que seja, sendo a sua posse mansa, pacífica e contínua e, portanto, sem oposição e ininterrupta durante todo esse tempo de ____ anos, se inserindo na hipótese de usucapião ordinário comum, nos termos do artigo 1242, do Código Civil Brasileiro; 6) que o SOLICITANTE declara que a todo momento agiu como possuidor desde que entrou para o imóvel agiu como se fosse o próprio dono, tendo nele estabelecido moradia sua e de sua família; 7) que o SOLICITANTE não é proprietário de nenhum outro imóvel (em alguns casos de usucapião a pessoa pode ter outros imóveis. Ver o caso concreto), seja ele rural ou urbano e que possuindo o referido imóvel por tempo suficiente para ensejar a prescrição aquisitiva através do usucapião extrajudicial, informou que o valor venal do imóvel junto à Prefeitura Municipal de ____ (ou o declarado pelo SOLICITANTE) é de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Pelo SOLICITANTE me foi apresentando ainda, para comprovação do seu lapso temporal de posse, os seguintes documentos: 1- CARNÊS E COMPROVANTES DE PAGAMENTO DO IPTU DO IMÓVEL OU CERTIDÃO DO TEMPO DE CONTRIBUIÇÃO DO IPTU (ou FORO ANUAL quando se tratar de domínio útil ou imóvel aforado ou enfitêutico): Prefeitura Municipal de ____ - Estado do ___ - Secretaria Municipal de Finanças - Documento de Arrecadação Municipal – Exercícios de 2005 a 2015 - Parcela Única – em nome de FULANO DE TAL, com o valor venal de R$ _____, sendo o valor total recolhido de R$ _________.   2- DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA: Declarações anuais de imposto de renda apresentadas à Secretaria da Receita Federal do Brasil, dos exercícios de 2005 a 2015, onde o SOLICITANTE declarou ter a posse do referido imóvel há mais  10 (dez) anos; 3- COMPROVANTES DE ENDEREÇO DOS ÚLTIMOS 10 (DEZ) ANOS: Comprovantes de endereço em nome do SOLICITANTE, relativos ao pagamento de água, energia e telefone, comprovando a posse no imóvel por mais de ___ anos; 4- PLANTA ATUALIZADA DO IMÓVEL COM ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA: foi apresentada ainda a planta atualizada do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica – ART – CREA/ES nº _____, assinada pelo engenheiro responsável FULANO DE TAL, em data de ___________; 5- CERTIDÃO NEGATIVA DE FEITOS AJUIZADOS RELATIVAS A AÇÕES CÍVEIS REAIS, PESSOAIS E REIPERSECUTÓRIAS: expedida por meio eletrônico – Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo - Certidão nº ______, em data de _________. Certifica que, consultando a base de dados do Sistema de Gerenciamento de Processos do Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo (E-Jud, SIEP, PROJUDI e PJe) até a presente data e hora, nada consta contra o SOLICITANTE, conforme itens “e”, “f” e “g”: “e. A presente certidão abrange todos os processos dos juizados especiais cíveis, exceto os processos eletrônicos registrados no E-Procees, em funcionamento nas comarcas de Vitória e Vila Velha; f. Em relação as comarcas da entrância especial (Vitória/Vila Velha/Cariacica/Serra/Viana), as ações de: execução fiscal estadual, falência e recuperação judicial, e auditoria militar, tramitam, apenas, no juízo de Vitória; g. As ações de natureza cível abrangem inclusive aquelas que tramitam nas varas de Órfãos e Sucessões (Tutela, Curatela, Interdição,...), Execução Fiscal e Execução Patrimonial (observado o item f)”;  6- CERTIDÃO NEGATIVA MUNICIPAL expedida por meio eletrônico -Prefeitura  Municipal de ______ - Secretaria Municipal de Finanças - Certidão sob nº _____, referente ao imóvel devidamente inscrito nesta municipalidade sob nº _______, datada de 21 de maio de 2015; 7- CERTIDÕES DE CITAÇÃO DE AÇÕES REAIS, PESSOAIS E REIPERSECUTÓRIAS E DE ÔNUS REAIS EM NOME DOS CONFRONTANTES: expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de _____-ES, em data de _____. Pelo ADVOGADO do SOLICITANTE me foi dito e declara por este ato notarial que prestou assistência jurídica ao mesmo e que acompanhou integralmente a lavratura da presente ATA NOTARIAL. Finalmente, o SOLICITANTE deste ato declara,  sob as  penas  da  lei:  1)  que  todas  as  declarações  prestadas  nesta ATA NOTARIAL são verdadeiras, sendo informado sobre as sanções cíveis e criminais em caso de falsa declaração;  2) que requer e autoriza o Senhor Oficial do Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, a prática de todos os atos registrais em sentido amplo, nos termos do artigo 1.071, do Código de Processo Civil; 3) que o SOLICITANTE foi instruído por seu advogado de todos os termos do artigo 1.071, do Código de Processo Civil, que prevê este procedimento, nos seguintes termos: “Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:        (Vigência) - “Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”; e 4) que aceita esta ATA NOTARIAL em todos os seus termos e conteúdo. CITAR OBRIGAÇÃO DE INFORMAÇÃO À CENSEC?  (Conforme artigo, 7º, do Provimento nº 18/2012, do Conselho Nacional de Justiça, será procedido o cadastro do presente ato notarial no prazo legal junto à CENSEC - Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados. CONSULTAR CNIB? (Conforme determina o art. 14, do Provimento nº 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça – Corregedoria Nacional de Justiça, datado de 25 de Julho de 2014, assinado pelo Exmº. Sr. Dr. Conselheiro Guilherme Calmon, Corregedor Nacional de Justiça em exercício, foram realizadas buscas, na presente data, junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, não sendo encontrado qualquer anotação de Indisponibilidade de Bens em nome do SOLICITANTE que impeçam a lavratura deste ato, de acordo com Relatório de Consulta de Indisponibilidade emitido às ______, do dia ________ – Códigos HASH: ___). ENVIAR DOI? (A DOI referente ao presente instrumento será emitida regularmente e enviada à SRF, no prazo estabelecido pela IN RFB nº 1.112 de 28/12/2010). As exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato foram cumpridas. Sendo tão somente o que tinha a certificar, encerro a lavratura da presente ATA NOTARIAL, nos termos dos artigos 6º e 7º, inciso III, da Lei Federal nº 8935/94 e dos artigos 364 e 365, inciso II, do Código de Processo Civil Brasileiro, que estabelecem: "Art. 364. O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença. Art. 365. Fazem a mesma prova que os originais: (...) II - os traslados e as certidões extraídas por oficial público, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas". Lavrada a presente ATA NOTARIAL e lida em voz alta à parte, achou em tudo conforme, aceitou e assina, comigo Tabelião, dispensada a presença de testemunhas, consoante o Artigo 215, Parágrafo 5º, do Código Civil. Eu, _________________________ Tabelião, que fiz digitar, subscrevo e assino em público e raso. DOU FÉ. Selo Digital do Ato nº _________, Emolumentos: Tab. 07, Item IV  (R$____), Fundos (R$____), Total  (R$____).

Em Testº _________ da verdade.

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FULANO DE TAL - Tabelião

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FULANO DE TAL

SOLICITANTE

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FULANO DE TAL

ADVOGADO – OAB/ES Nº______

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FULANO DE TAL

CONFRONTANTE 1

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FULANO DE TAL

CONFRONTANTE 2

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FULANO DE TAL

CONFRONTANTE 3

*Rodrigo Reis Cyrino

Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício - Tabelionato de Linhares - ES

Membro da Comissão de Segurança e Tecnologia da Comissão de Assuntos Americanos da União Internacional do Notariado - UINL

Vice-presidente regional do Sudeste da Diretoria do Colégio Notarial Federal - Conselho Federal

Diretor do CNBPrev

Presidente do Colégio Notarial do Brasil - Seção Espírito Santo

Diretor do Tabelionato de Notas do Sindicato dos Notários e Registradores do Espírito Santo - SINOREG-ES

Mestre em Direito Estado e Cidadania

Pós Graduado em Direito Privado e Direito Processual Civil

Palestrante em Direito Notarial e Registral

Autor de diversos artigos

Email: cartorioreis@gmail.com

Fonte: notariado